Qué hacer con una vivienda heredada llena: trámites, reparto y vaciado

Heredar una vivienda llena de cosas junta dos tareas que se mezclan con facilidad: la herencia, con sus trámites y sus plazos, y la casa, con todo lo que una persona fue guardando durante años. Si sabes qué va primero y qué puede esperar, el proceso se vuelve mucho más llevadero.

Te contamos qué hacer con una vivienda heredada llena, en el orden en que suele tener sentido: lo que conviene no hacer al principio, los trámites, qué pasa con la casa mientras tanto, cómo decidir su destino y cómo repartir y vaciar lo que hay dentro.

Antes de nada: no tires ni repartas hasta que los herederos estén de acuerdo

Mientras la herencia no se acepta y se reparte, lo que hay en la casa pertenece al conjunto de los herederos, aunque uno de ellos tenga las llaves o viva más cerca. Tirar muebles, regalar objetos o llevarse "lo que le corresponde" sin el acuerdo del resto es la forma más rápida de acabar en un conflicto familiar que luego cuesta mucho cerrar.

Lo que sí puedes hacer desde el primer momento, avisando al resto de herederos:

• Asegurar la vivienda: comprobar que puertas y ventanas cierran bien, cerrar el agua y el gas si nadie va a ir en un tiempo y saber cuántas copias de llaves hay y quién las tiene.
• Recoger la documentación: testamento si lo hay, escrituras, recibos, papeles del banco, pólizas de seguros. Los vais a necesitar para los trámites.
• Poner a salvo lo de valor: joyas, dinero en efectivo u objetos que la familia sepa que tienen valor, guardados en un sitio que todos conozcan.
• Ventilar y revisar: nevera, comida, plantas y cualquier cosa que pueda estropearse o causar humedades.

Tampoco hay prisa por entrar a decidir nada en las primeras semanas. Los trámites marcan sus propios plazos y la casa puede esperar cerrada y segura mientras la familia se organiza. Muchas decisiones que parecen inaplazables el primer día se ven de otra manera un mes después.

Un consejo práctico: haced un grupo o un documento compartido entre todos los herederos y apuntad ahí cada cosa que se saca de la casa y quién la tiene. Evita malentendidos desde el primer día.

Los trámites de la herencia, en orden

Cada herencia tiene sus particularidades, pero el recorrido general en España es este:

1. Inscribir la defunción en el Registro Civil y conseguir el documento que la acredita.
2. Consultar el Registro General de Actos de Última Voluntad para saber si la persona hizo testamento y ante qué notario.
3. Obtener la copia del testamento o, si no lo hay, tramitar la declaración de herederos ante notario.
4. Aceptar la herencia y adjudicar los bienes en escritura ante notario. Antes de aceptar conviene saber si hay deudas: se puede aceptar a beneficio de inventario o renunciar.
5. Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones en la comunidad autónoma que corresponda. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento (artículo 67 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y se puede pedir una prórroga si se solicita a tiempo. Las reducciones y bonificaciones cambian mucho de una comunidad a otra.
6. Pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde está la vivienda. En las herencias el plazo es de seis meses, prorrogable hasta un año a petición del interesado (artículo 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
7. Inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y actualizar la titularidad en el Catastro.

Respecto a la pregunta de cuánto se lleva Hacienda si después vendéis la vivienda heredada, depende de varios factores. Por un lado, si se vende por más del valor que se declaró en la herencia, esa diferencia tributa en el IRPF de cada heredero como ganancia patrimonial. Por otro, el ayuntamiento vuelve a cobrar la plusvalía municipal por la venta. Cuánto supone en vuestro caso es una cuenta que tiene que hacer un gestor o un asesor fiscal con los números reales.

Qué pasa con la casa mientras tanto

Los trámites llevan su tiempo y, mientras tanto, la vivienda sigue generando gastos y necesitando atención. Conviene repartir desde el principio quién se ocupa de qué.

• Gastos que siguen corriendo: cuotas de la comunidad de propietarios, IBI, seguro del hogar y suministros. Lo normal es que se paguen entre todos los herederos en proporción a su parte.
• Suministros: no des de baja la luz ni el agua todavía. Los vais a necesitar para revisar la casa, vaciarla y limpiarla. Cambiar la titularidad o darlos de baja es de lo último que se hace.
• Correo y avisos: pasad de vez en cuando a recoger el buzón o pedid a un vecino de confianza que lo haga. Ahí llegan cartas del banco, de Hacienda y del ayuntamiento.
• Vecinos y comunidad: deja un teléfono de contacto al presidente o al administrador de la finca por si hay una fuga o cualquier incidencia.

Decidir el destino de la vivienda antes de vaciarla

Qué vais a hacer con la casa decide cómo hay que vaciarla. No es lo mismo dejarla vacía para venderla que retirar solo lo que sobra para alquilarla amueblada o para que uno de los herederos se la quede.

Vender, alquilar o quedársela

• Vender: lo habitual es vaciarla entera y limpiarla. Una casa vacía se fotografía y se enseña mucho mejor, y los compradores ven el espacio sin distracciones.
• Alquilar: se puede conservar parte del mobiliario en buen estado. Hay que retirar efectos personales, ropa, menaje viejo y todo lo que no sirva para un inquilino.
• Quedársela uno de los herederos: normalmente compensa al resto por su parte. En ese caso, quien se queda la casa decide qué muebles conserva y el vaciado es parcial.
• Reformar antes de decidir: la casa tiene que quedar vacía del todo para que puedan trabajar los operarios.

Cuando un heredero quiere vender y los demás no

Es una de las situaciones más habituales y más delicadas. Mientras la vivienda sea de varios herederos, para venderla entera hace falta el acuerdo de todos. Si no lo hay, estas son las salidas más comunes:

1. Negociar: fijar un precio mínimo o un plazo para intentar la venta a veces desbloquea la situación sin llegar a más.
2. Comprar la parte del otro: uno o varios herederos pagan a quien quiere salir y se quedan con su parte. Se formaliza ante notario como extinción de condominio.
3. Vender solo su parte: es posible vender una parte de un piso heredado, pero hay pocos compradores para una cuota de una vivienda, y los otros copropietarios tienen derecho preferente a quedársela en las mismas condiciones (retracto de comuneros).
4. Pedir la división judicial: el Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400). Si no hay acuerdo, un juez puede ordenar la venta y el reparto del dinero. Es la última opción, porque es lenta y cara.

En cualquiera de estos escenarios, antes de mover ficha conviene hablar con un abogado o un notario.

Cómo repartir lo que hay dentro entre los herederos

El contenido de la casa también forma parte de la herencia, aunque en la práctica casi nunca se detalla mueble a mueble en la escritura. Lo que funciona es ponerse de acuerdo con un método sencillo y con fecha.

1. Haced un inventario con fotos: estancia por estancia, en un documento o un álbum compartido. No hace falta fotografiar cada taza, solo lo que alguien pueda querer: muebles, cuadros, vajillas, libros, joyas, recuerdos.
2. Fijad un plazo: cada heredero marca lo que quiere antes de una fecha concreta.
3. Resolved las coincidencias por turnos: si dos hermanos quieren lo mismo, elegir por turnos (uno escoge, luego el siguiente) suele ser más justo que discutir pieza a pieza.
4. Si hay piezas que pueden tener valor (joyas, relojes, arte, alguna antigüedad), que las mire un especialista independiente antes del reparto, para que nadie sienta que sale perdiendo.
5. Cada uno se lleva lo suyo antes del vaciado, también en la fecha acordada.

Si alguno de los herederos vive lejos y no puede ir a la casa, que eso no frene el reparto. Una videollamada recorriendo las habitaciones, las fotos del inventario y un plazo algo más largo suelen bastar para que elija desde donde esté. Lo que marque se puede guardar en cajas con su nombre y enviárselo después, o dejarlo en casa de otro hermano hasta que pueda recogerlo.

Lo que nadie reclama en ese plazo ya tiene destino: lo que está en buen estado puede tener una segunda vida a través de entidades sociales, y el resto se recicla o va al punto limpio. Y con los recuerdos, tened paciencia: las fotos y las cartas se pueden repartir más adelante, con calma y fuera de la casa.

Vaciar la vivienda: hacerlo vosotros o encargarlo

Cuando los herederos ya se han llevado lo suyo, queda el grueso: muebles, ropa, menaje, electrodomésticos y lo que haya en trasteros y altillos. Hacerlo vosotros tiene sentido si vivís cerca, la casa no está muy llena, hay ascensor y tenéis tiempo y vehículo para llevar cosas al punto limpio. Si alguno de esos factores falla, o la carga emocional pesa demasiado, lo razonable es encargarlo.

Una empresa de vaciado de pisos se ocupa de desmontar, bajar, separar lo reutilizable de los residuos y llevar cada cosa a su destino. Estos son precios orientativos de mercado para un contenido normal y un acceso razonable:

El precio sube con el volumen, con las plantas sin ascensor o una distancia larga hasta el camión, con el desmontaje de muebles, con los residuos que necesitan un tratamiento aparte (colchones, electrodomésticos, escombros) y si se pide una limpieza final. Lo baja todo lo que se puede reutilizar o donar. Si la casa queda lejos de donde vivís todos, conviene acordar quién abre ese día y quién da el visto bueno al terminar.

Si la vivienda está en la Comunidad Valenciana, entra en nuestra página de vaciado de pisos, elige provincia y municipio (por ejemplo, Torrent o Gandía) y cuéntanos cómo es la casa: metros, planta, ascensor, qué estancias siguen amuebladas y qué se queda la familia. Puedes ver todas las provincias desde el hub de la Comunidad Valenciana. Te respondemos en 24 horas con un único presupuesto preparado con esos datos.